En piteux état et pourtant j’ai flashé !

Le premier appartement que j’ai acheté ne payait vraiment pas de mine, il était même carrément en piteux état. La peinture était écaillée (et bleue !), les murs présentaient des trous et des fissures, l’électricité n’était pas aux normes… Il était sur le marché depuis un moment, et même l’agent immobilier chargé de la vente ne voulait pas me le montrer. Et pourtant, j’ai flashé!!!

La persévérance fait bien les choses

Ce samedi matin là – comme pratiquement tous mes samedi matins depuis plus d’un mois, je me suis rendue dans une ville de la banlieue nord parisienne. J’avais déjà fait mes calculs dans tous les sens et un premier investissement dans Paris m’était impossible à ce moment là. J’avais donc choisi une ville de banlieue où les prix étaient moins chers mais qui était sur le tracé du Grand Paris Express.

L’agent immobilier avec qui j’avais rendez-vous m’avait sélectionné deux biens qui d’après lui remplissaient mes critères. Il m’a donc présenté deux biens mais tous deux fraîchement rénovés! J’étais donc extrêmement déçue étant donné que mon critère principal était : « bien à potentiel auquel on peut apporter de la plus-value ».  Je lui ai donc demandé s’il n’en avait pas d’autres, il me dit que oui, qu’il lui en reste un mais qu’il ne me plaira pas. J’ai longuement insisté pour aller le voir et l’agent m’y a amené l’air vraiment contraint et blasé, pensant que je lui ferais perdre son temps.

Le coup de cœur !

Arrivée au pied de l’immeuble, je suis plutôt emballée, il a l’air propre, bien entretenu et a récemment été ravalé. Dans la cage d’escalier, ce n’est pas trop ça, c’est défraîchi et les boîtes aux lettres sont en mauvais état. Au troisième et dernier étage, mon futur appartement est en piteux état. La peinture est écaillée (et bleue !), les murs sont fissurés et même troués à certains endroits, l’électricité n’est pas aux normes, la salle d’eau – si on peut appeler ça comme ça – est vétuste avec des toilettes turques… Et pourtant, il est lumineux il y a une fenêtre ou porte-fenêtre dans chaque pièce (excepté la salle d’eau). Il est bien agencé, il y a une entrée, une cuisine séparée avec grenier, un grand salon avec rangements et une chambre à coucher. Etant au dernier étage, il bénéficie également d’une jolie vue dégagée.

Le passage à l’action !

Une fois l’effet coup de coeur passé il a fallu passer à la réalité « financière » du projet. Je suis rentrée chez moi et les calculs ont commencé. Estimation du prix de vente final de l’appartement (après négociation), estimation des frais de notaire, estimation du loyer mensuel que l’appartement pourrait générer, première estimation à la louche des travaux,… j’ai passé tout en revue. J’ai également fait venir un entrepreneur à l’appartement pour une estimation plus fine des travaux. Puis, une fois que j’ai vu que mon projet était viable j’ai fait une offre d’achat et l’aventure a réellement commencé 🙂 Je te raconterais la suite en détails dans de prochains articles mais voici déjà un petit résumé chiffré :

Surface : 16 m2 en loi Carrez – 27 m2 au sol
Prix : 70 000 € (dont 4 000 € frais d’agence) – Notaire : 5 643.46 € – Travaux : 9 448.25 €
Fournitures : 1 360.90 € – Budget total : 86 452.61 € – Location : 7 440 € –
Rentabilité _avant charges et impôts : 8,6%

Photos avant

Photos après

 

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